전세사기로 보증금이 묶인 임차인도 급여나 영업으로 정기적인 소득을 얻고, 빚이 담보 없는 채무 10억원·담보 있는 채무 15억원 안쪽이면 개인회생 신청 자격이 됩니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제579조). 전세사기 개인회생에서 헷갈리기 쉬운 지점은 보증금입니다. 임대인에게서 받아야 할 보증금반환채권은 빚이 아니라 내 재산으로 분류되고(제580조 제1항), 전세대출 은행과 대위변제를 한 보증기관은 채권자로 분류됩니다. 재산으로 잡힌 보증금을 얼마로 평가하느냐가 변제금에 영향을 줍니다(제614조 제1항 제4호).
먼저 확인할 핵심 답변
- 전세사기 피해자 결정을 받았는지와 개인회생 자격은 서로 다른 법으로 판단합니다.
- 아직 받지 못한 보증금반환채권은 개인회생재단에 속하는 재산입니다(제580조 제1항).
- 보증금 가운데 소액임차인 우선변제 범위의 금액은 신청을 해야 면제재산이 될 수 있습니다(제383조 제2항 제1호).
- 전세대출과 보증기관 구상채무는 채권자목록에서 빠지면 면책되지 않습니다(제625조 제2항 제1호).
전세사기 피해로 생긴 빚도 개인회생 대상인가요?
대상입니다. 개인회생 자격은 소득과 채무 규모로 따집니다(제579조). 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에는 임차인의 개인회생을 따로 다루는 조문이 없어, 피해자도 회생법이 정한 요건 그대로 심사를 받습니다. 전세자금대출은 은행에 대한 채무로 적고, 보증기관이 은행에 대신 갚았다면 그 보증기관이 은행의 자리를 이어받은 채권자가 됩니다(민법 제481조).
못 받은 보증금은 개인회생에서 어떻게 처리되나요?
개인회생재단에는 개시결정 때 채무자가 가진 재산 전부와 앞으로 행사할 청구권이 들어갑니다. 보증금반환채권도 여기에 포함됩니다. 다만 주거용 건물의 임차보증금 가운데 주택임대차보호법 제8조의 우선변제 범위에 드는 대통령령상 금액은 신청하면 면제재산이 될 수 있습니다(제580조 제3항, 제383조 제2항 제1호). 현재 금액 수치는 상담에서 확인하시기 바랍니다.
| 항목 | 성격 | 개인회생에서의 처리 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 임대인에게 못 받은 보증금 | 받을 돈(재산) | 개인회생재단에 포함 | 제580조 제1항 |
| 그중 우선변제 범위의 일정 금액 | 재산에서 뺄 수 있는 몫 | 신청하면 면제재산 가능 | 제383조 제2항 제1호 |
| 전세자금대출 | 갚을 돈(채권) | 대출 은행을 채권자목록에 기재 | 제625조 제2항 제1호 |
| 보증기관이 대신 갚은 돈 | 갚을 돈(채권) | 보증기관을 채권자목록에 기재 | 민법 제481조 |
| 변제 총액의 하한 | 청산가치 보장 | 파산 시 배당액 이상 | 제614조 제1항 제4호 |
돌려받을 가능성이 불확실한 보증금을 청산가치에 얼마로 넣을지는 법원이 사건 자료를 보고 판단하므로 사건마다 다릅니다.
경매로 보증금 일부를 돌려받았다면 무엇이 달라지나요?
경·공매가 끝나 일부를 배당받았다면 이미 받은 돈과 아직 못 받은 반환채권이 나뉩니다. 두 가지를 재산과 변제계획에 맞춰 정리해야 하고, 반영 방법은 사건마다 다릅니다. 절차가 아직 진행 중이라면 배당 예상액 자료가 보증금의 회수 가능성을 설명하는 근거로 쓰입니다.
전세사기 피해자 결정 지원과 개인회생은 같이 받을 수 있나요?
두 제도는 근거 법과 창구가 다릅니다. 피해자 결정은 임차인이 국토교통부장관에게 신청해 전세사기피해지원위원회 심의를 거쳐 받고(특별법 제12조, 제14조), 경·공매 유예와 우선매수권, 조세 특례, 주거·금융 지원으로 이어집니다. 지원은 결정일부터 3년 안에 신청합니다(제14조의2). 채무를 조정해 면책까지 가는 절차는 법원의 개인회생입니다. 전세사기피해자등에게는 공무원 결격사유 가운데 파산 조항이 적용되지 않습니다(특별법 제28조의3).
이런 걱정이 드실 수 있습니다
"보증금을 재산으로 적으면 돌려받을 권리를 내놓는 건가요?"
재단에 속한다는 말은 그 채권을 재산으로 평가해 변제계획에 반영한다는 뜻입니다. 개인회생을 신청했다고 반환채권이 없어지는 구조가 아닙니다(제580조).
"받을 가망도 없는 돈인데 액면 그대로 잡히면 변제금을 감당할 수 없어요."
평가액이 변제금에 영향을 주는 것은 사실입니다. 다만 회수가 불확실한 채권을 얼마로 볼지 정해 둔 계산식은 확인하지 못했고, 법원이 자료로 판단합니다. 임대인의 재산 상태, 같은 임대인에게 피해를 본 임차인 수를 보여 주는 서류를 모아 두는 것이 지금 할 수 있는 준비입니다.
"전세대출이 밀리면 신용 기록부터 무너지지 않나요?"
금융회사는 보증금을 다 돌려받지 못한 전세사기피해자의 전세 관련 대출에 대해 채무불이행·대위변제 등록을 미루거나 지울 수 있습니다(특별법 제27조 제3항). 의무가 아니라 할 수 있다는 규정이므로 대출 은행에 적용 여부를 직접 물어봐야 합니다.
법무법인 율마루 창원 사무소에서는 무엇을 확인하나요
회생·파산 사건은 대한변호사협회에 도산 전문분야를 등록한 임재현 변호사(부산회생법원 파산관재인)가 맡습니다. 전세사기 사건 상담에서는 피해자 결정 날짜, 임차주택의 경·공매 단계와 배당액, 보증기관의 대위변제 날짜를 확인한 뒤 보증금의 회수 가능성 자료를 봅니다. 창원·마산·진해·김해에 사는 분은 창원지방법원 본원 또는 부산회생법원에 개인회생을 신청할 수 있습니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제3조 제1항·제11항). 상담은 예약제이고 전화 055-715-3119, 네이버 예약, 카카오톡 채널, 홈페이지 간편 문의로 받습니다.
상담 전 체크리스트
- 임대차계약서와 전입신고·확정일자 날짜를 찾아 두었다
- 피해자 결정을 신청한 날과 결정받은 날을 적어 두었다
- 임차주택 경·공매가 어느 단계인지, 배당을 받았다면 얼마인지 확인했다
- 전세대출 은행, 보증기관 이름과 대위변제 통지를 받은 날을 정리했다
- 최근 소득 자료와 전세 말고 다른 빚을 모두 적었다
함께 보면 좋은 글
- 창원개인회생 신청 법원과 상담 예약 안내
- 개인회생 신청자격은 어떻게 되나요? 빚이 얼마 이상이어야 하고 소득은 얼마나 있어야 하나요?
- 개인회생 금지명령은 신청하면 언제 나오고, 어떤 추심과 압류가 멈추나요?
- 신청 법원 표에서 사는 곳에 따른 법원 확인
본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 개별 사건의 결과를 보장하지 않습니다. 구체적인 판단은 사건 서류를 보고 상담에서 확인해야 합니다. 작성: 법무법인 율마루 · 최종 업데이트 2026-11-06